Dall’Europa agli Stati Uniti, la crisi abitativa è un problema sistemico

L’emergenza abitativa non è più un problema circoscritto ad alcune metropoli, ma una dinamica strutturale che attraversa Europa e Stati Uniti, con effetti economici, sociali e politici sempre più evidenti. Nel Vecchio Continente, i prezzi delle case sono aumentati di circa il 50% nell’ultimo decennio, mentre gli affitti sono cresciuti più dei salari, rendendo l’accesso alla casa sempre più difficile per giovani, lavoratori a reddito medio e famiglie (Guardian). Negli Stati Uniti la situazione non è diversa: il mercato immobiliare continua a essere segnato da un forte squilibrio tra domanda e offerta, con milioni di persone costrette a destinare oltre un terzo del proprio reddito all’abitazione e un’età media per il primo acquisto che si avvicina ai 40 anni (Nyt).

Il tema non riguarda più solo l’accessibilità economica, ma anche la permanenza stessa nei centri urbani. Secondo un’analisi pubblicata in Spagna, il rincaro degli affitti e la trasformazione delle abitazioni in asset finanziari stanno producendo una vera e propria “espulsione” dalle città, con residenti costretti a spostarsi verso periferie sempre più lontane o verso aree rurali prive di servizi e opportunità. La crisi abitativa, quindi, non si limita a essere un problema di mercato immobiliare: ridefinisce la geografia sociale delle città e il rapporto tra lavoro, casa e mobilità (El País+).

L’affordability al centro della politica Usa

Negli Stati Uniti il tema dell’affordability è diventato centrale nel dibattito politico con la candidatura e la successiva elezione di Zohran Mamdani a sindaco di New York. La sua campagna si è basata sulla promessa di congelare gli affitti e di costruire nuove abitazioni a prezzi accessibili, intercettando il disagio di una popolazione che spende in media oltre metà del proprio reddito per l’alloggio e vede crescere il numero di persone ospitate nei rifugi pubblici ogni notte (Cnn).

I numeri descrivono una crisi abitativa profonda: i prezzi delle case sono schizzati dall’inizio della pandemia e gli Stati Uniti costruiscono oggi meno abitazioni pro capite rispetto a qualsiasi decennio precedente al 2008, con una carenza stimata tra due e cinque milioni di unità. Questo deficit strutturale rende inefficaci molte politiche di breve periodo, perché l’offerta non riesce a tenere il passo della domanda (Nyt).

L’amministrazione Trump ha annunciato alcune misure per affrontare l’emergenza abitativa, tra cui il divieto per i grandi investitori istituzionali di acquistare case unifamiliari e un piano di acquisto di titoli ipotecari per ridurre i tassi sui mutui. Tuttavia, diversi economisti sottolineano che questi interventi incidono soprattutto sulla domanda e rischiano di avere un impatto limitato sulla disponibilità effettiva di nuove abitazioni. Il nodo centrale resta la produzione di case, frenata da regole urbanistiche locali, costi di costruzione elevati e resistenze politiche nei quartieri già consolidati (Cbs).

La risposta europea e l’Affordable Housing Act

Anche in Europa la crisi abitativa è entrata stabilmente nell’agenda politica dell’Unione. Secondo i dati più recenti, dal 2010 i prezzi medi delle abitazioni sono cresciuti di oltre il 55% e gli affitti di circa il 27%, con un impatto particolarmente forte sui giovani tra i 18 e i 29 anni e sulle grandi città, dove il divario tra domanda e offerta è più marcato (Euronews).

La Commissione europea ha presentato un piano per l’edilizia accessibile che mira ad aumentare l’offerta, sbloccare investimenti pubblici e privati e regolamentare gli affitti brevi nelle aree ad alta pressione abitativa. Al centro del dibattito c’è l’Affordable Housing Act, che prevede una serie di misure operative (EUobserver):

• semplificazione delle procedure urbanistiche per accelerare i tempi di costruzione;
  
• revisione delle regole sugli aiuti di Stato per consentire maggiori investimenti pubblici in edilizia sociale e accessibile;
  
• mobilitazione di risorse europee per circa 150 miliardi di euro l’anno per colmare il deficit di nuove abitazioni;
  
• sostegno a giovani, studenti e lavoratori essenziali attraverso programmi mirati;
  
• regolamentazione degli affitti a breve termine nelle città con maggiore pressione turistica.
  
  

L’Unione europea riconosce così che la crisi abitativa non è più solo una competenza nazionale, ma una questione sistemica che incide sulla coesione sociale e sulla competitività economica del continente.

Il paradosso italiano e il piano casa

In Italia la crisi abitativa assume poi tratti particolarmente contraddittori. Da un lato il Paese è caratterizzato da un’elevata quota di proprietari di casa, dall’altro quasi un cittadino su quattro è esposto al rischio di povertà abitativa quando si considerano i costi di affitto, mutuo e utenze. Le spese per la casa fanno salire il tasso di rischio di povertà di quasi nove punti percentuali, colpendo soprattutto giovani e famiglie a basso reddito (Fortune).

Secondo i recenti dati diffusi dai Comuni, esistono circa 9,6 milioni di abitazioni non occupate a fronte di quasi quattro milioni di famiglie in condizioni di bisogno, con oltre 130 sfratti al giorno eseguiti sul territorio nazionale. Questo squilibrio evidenzia un problema di distribuzione più che di quantità: molte case restano inutilizzate o inagibili mentre cresce la domanda di alloggi a canone sostenibile (Avvenire).

Il governo ha annunciato un nuovo Piano casa che punta a mettere a disposizione 100 mila abitazioni a prezzi calmierati nei prossimi dieci anni, intervenendo anche sul patrimonio di edilizia popolare esistente e introducendo strumenti come il “rent to buy” per favorire l’accesso dei giovani e delle famiglie al mercato immobiliare. Il piano prevede inoltre il recupero di alloggi pubblici oggi vuoti o inutilizzabili, con l’obiettivo di aumentare rapidamente l’offerta senza consumare nuovo suolo (Sky TG24).

Il nodo affitti brevi e il mismatch tra domanda e offerta

Uno dei nodi ancora irrisolti della crisi abitativa riguarda il legame tra affitti turistici a breve termine e aumento dei prezzi delle case. In Spagna, negli ultimi due anni, l’offerta di alloggi destinati ai turisti è cresciuta del 25%, mentre quella alberghiera è aumentata solo marginalmente, sottraendo migliaia di abitazioni al mercato residenziale e contribuendo al deficit stimato di circa 450 mila case. Diverse città, come Barcellona e Madrid, hanno introdotto limiti e moratorie per contrastare questo fenomeno, ma i risultati restano parziali (Reuters).

A livello globale, però, il problema non è solo quantitativo. Secondo un’analisi del World Economic Forum, il mondo non soffre tanto di una carenza assoluta di case quanto di un “mismatch” tra dove le abitazioni si trovano, quanto costano e chi può permettersele. Esistono milioni di abitazioni vuote o sottoutilizzate in aree prive di lavoro e servizi, mentre la domanda si concentra nelle città economicamente dinamiche, dove il costo del suolo rende difficile costruire alloggi accessibili. La crisi abitativa, quindi, è prima di tutto una crisi di localizzazione e di pianificazione urbana.

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